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24/Out

Novidades na Lei 14.382 de 2022: Promessa de compra e venda

Tedesco e Portolan | Novidades na Lei 14.382 de 2022: Promessa de compra e venda Segundo a Lei 14.382/22, a Adjudicação Compulsória Extrajudicial se caracteriza por ser um processo há pouco tempo consentido pela prescrição, onde é viabilizada ações no contrato de compra e venda de imóveis.

A Lei traz em seu artigo 216-B a viabilidade da concessão com maior segurança para quem adquire um imóvel através do contrato de compra e venda, garantindo ser legítima a requerência, sempre acompanhado de um advogado, comprovante de pagamento do ITBI, promessa de compra e venda e certidões da situação do imóvel que comprovem a ausência de litígio entre o descrito na promessa e o imóvel da adjudicação.

Ao contextualizar essa nova possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, podemos afirmar que o brasileiro não possui o hábito da regularização imediata da sua construção. É estimado que metade dos imóveis urbanos do país não possuam escritura arquivada no Cartório de Registros do seu respectivo município. Os casos que apresentam esse tipo de problema são muitos, desde os loteamentos irregulares, frações de terrenos maiores vendidas somente por contrato intrapessoal e construções realizadas sem a aprovação e acompanhamento de um profissional, são alguns exemplos.

Os custos elevados, burocracia e prazos fazem com que os proprietários também adiem o registro, o que é, de certa forma, preocupante, uma vez que aumenta o cenário de insegurança jurídica imobiliária no país.

Desta forma, a fim de promover a desburocratização no que se trata do usucapião extrajudicial e adjudicação compulsória, originou-se a Lei 14.382/22, podendo ser realizada em Cartório de Imóveis.

Portanto, aos compradores que adquirirem um imóvel a partir do "contrato de compra e venda", em que de descreve o bem e a promessa de negócio somente com validade interpessoal e não validade real, podem recorrer conduzi-lo ao cartório de registro para obter essa segunda validade, levando em conta os dois artigos abaixo:

- Art.1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

- Art.1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

E também considerando alguns requisitos obrigatórios, além da existência do contrato de compra e venda, a inexistência de previsão do direito de arrependimento, promessa de compra e venda no Registro de Imóveis com destaque do afastamento do STJ pela súmula 239 com a escrita: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Para a ação de adjudicação compulsória é irrevogável também a inexistência de previsão do direito de arrependimento, lembrando que a adjudicação compulsória não tem prazo para decadência, no momento está imprescritível. Apenas, para o pedido, é permitido ser formulado 15 dias após o recebimento do aviso pelo vendedor, ou em caso de inexistência do mesmo, existe a opção de citação editalícia conforme o exemplo do processo de usucapião.

A adjudicação compulsória extrajudicial foi aprovada como um meio facilitador da regularização imobiliária, mas os cuidados com a procedência anterior do imóvel continuam. O registro do princípio de continuidade deve estar ativo para que se formalize as referências originais e derivadas, para que não se perca a cadeia de titularidade e se perpetue a procedência dos mesmos.